새전북신문

'인간다운 주거생활' 위한 주거기본법 시행

[부동산 포커스] <14>정부의 주거복지-정책방향 <1>

기사 작성: 새전북신문 - 2015.12.24 17:51

그간 주거복지는 고도성장에 따른 주택공급 부족으로 ?주택법?에 의한 주택건설·공급정책에 몰두하여 왔으나 최근 주택의 양적 절대부족 문제가 어느 정도 해소된 것으로 보이나 서민들의 주거안정에는 기여하지 못하고 있는 것으로 나타나고 있다. 이는 그동안 정부정책이 공급에만 매달려 주거서민들의 어려움을 살피지 못한 것이다.

이제는 사회적 흐름이 저출산·고령화로 1∼2인 가구가 증가하는 등 주거문화가 빠르게 변화하고 있으며, 주택시장 또한 과잉공급이 우려되는 현실에서도 전세가격 상승과 빠르게 바뀌는 월세화가 과도한 주거비 부담으로 이어져 신혼부부나 저소득 젊은이들이 꿈을 펼치지 못하는 현실에 직면해 있다.

이처럼 주택문제는 본질과 원인이 과거와 달라져 이를 타개하고자 국민 주거복지 정책을 행복주택·주거급여 등 질적 공급정책에 포커스를 맞추고 이를 실현하기 위해서 ?주거기본법?이 마련되었다.

?주거기본법?은 6월 22일 제정?공포되어 ‘15.12.23일 시행에 들어간다.

이 법은 기본적으로 행복주택·주거급여 등 생애주기별 맞춤형 주거복지정책 실현의 기반을 더욱 확고히 함으로써 국민의 주거안정 실현과 주거복지 향상에 기여하게 될 것으로 보인다.

과거 주택공급 부족 시대에 만들어진 제도의 틀을 벗어나지 새로운 주택정책의 패러다임을 통해 주거복지서비스를 위한 지원제도를 마련하게된 것이다.

주요내용은 기본적으로 국민이 법령에 따라 물리적·사회적 위험에서 벗어나 쾌적한 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 수 있는 주거권을 보장하겠다는 것이다.

그간 주거권과 관련된 법령은 “?헌법?제34조 ①항 모든 국민은 인간다운 생활을 할 권리를 가진다. ?헌법?제35 ①항 모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리를 가진다. ③항 국가는 주택개발정책등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다.” 는 조항으로 국민의 주거권을 간접적으로 인정하고 있는 상황이었으나 금번 ?주거기본법?제정으로 국민의 주거권을 정확히 명시한 것이다.

더불어 주거정책의 기본원칙을 설정하고, 주거종합계획수립, 최저주거기준, 주거실태조사 등 주거복지 정책에 관한 내용이다.

이법은 현행 주택법 시행령 및 시행규칙에 있는 주택종합계획의 수립, 주택정책심의위원회의 구성?운영, 최저주거기준, 주거실태조사 등의 관련 규정을 옮겨오면서 주거복지 기능을 보강?정비하여 주거복지의 기틀을 마련하게 되었다.

이제 정부의 정책도 주택부족으로 인한 국민의 거주불안에서 벗어나 국민이 인간다운 주거생활을 영위할 수 있는 주거복지로 정책이 바뀌고 있다는 것을 알 수 있다.

/ 박종탁전주하나로부동산 대표

■유성일의 부동산 세무 상식

“점포권리금 세금 누락 철저히 관리해야"

개인이 점포를 운영하던중 타인에게 점포를 양도할 경우 권리금을 받고 넘길수 있습니다. 그때 관련된 세금으로서는 부가가치세, 소득세(또는 법인세)가 있습니다. 그렇다면 신고는 어떻게 하는 것일까요?

사업자가 사업에 사용하던 점포를 타인에게 양도하고 그 대가로서 권리금을 받을때는 부가가치세를 내셔야합니다. 예를들어, 1억1천만원의 권리금이라면 1천만원은 부가가치세입니다. 따라서 점포를 양도하는 사업가는 세금계산서를 교부하셔야 합니다.

사업용고정자산(즉, 토지, 건물, 부동산에 관한 권리)과 함께 양도하는 권리금은 양도소득에 해당되므로 양도일의 그 다음다음달 말일까지 양도소득세 예정신고를 하셔야 합니다.

권리금만을 양도하는 경우에는 기타소득으로 보므로 예를들어, 권리금이 1억원이라면 80%를 필요경비로 인정하고 있으므로 2천만원을 기타소득으로 신고하여야 합니다. 절차로서는 1억원을 지급하는 양수인이 1억원을 전부 지급하는 것이 아니라 440만원을 원천징수하고 나머지 9560만원을 양도인에게 지급합니다. 그리고 440만원을 다음달 10일까지 납부하고, 권리금을 지급한 연도의 다음연도 2월말까지 지급조서를 제출합니다. (만약 휴폐업할경우에는 휴폐업일이 속하는 달의 다음 다음달 말일까지 제출합니다.)

비용처리는 감가상각제도를 이용합니다. 예를들어 1억원의 권리금을 양수한 사업가는 1억원 전부를 장부에 기록하여 감가상각이란 방법을 통해 비용처리 가능합니다.(5년에 걸쳐 매년 20%씩) (단, 양수인이 사업장을 인수한 첫해에 장부에 기록하지않으면 차후에 기록할수 없으므로 주의 하여야 합니다)

권리금을 평가하기 어려운 경우에는 세법(상증세법)에 규정한대로 합니다. 양도할 사업장의 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액의 50%에서 평가기준일 자기자본의 10%를 뺀금액을 초과이익금액이라고 합니다. 그 초과이익금액에 3.7908을 곱하면 세법에서 정한 권리금이 산출됩니다.

/ 유성일 바울세무회계사무소 대표세무사

■ 이종길의 경매 이야기

“유치권 성립요건 합법적 양도절차 잘 살펴보세요"

유치권이란 성립 순위를 불문하고 낙찰자가 무조건 인수하는 권리로 채권을 전액 변제 받을 때까지 목적 부동산의 점유를 계속하면서 낙찰자에게 인도를 거절할 수 있는 권리이다.

일반적으로 경매에서 유치권은 채무자와 결탁하거나 묵인 하에 만드는 허위 유치권이 많이 있다.

유치권의 특징은 이미 채무 압류나 저당이 많이 걸려 있다하더라도 낙찰자에게 추가 부담으로 작용하여 낙찰가를 떨어트리는 효과가 있고 이를 악용하는 사례가 많다.

유치권은 다음 조건이 모두 갖추어져야 성립하는 것이고 하나라도 조건이 맞지 않으면 성립하지 않는다.

첫째로 타인소유의 물건에 관하여 생긴 채권으로 물건자체로부터 발생한 견련성이 있어야 한다.

즉, 자기 물건에는 유치권을 주장할 수 없고, 그 부동산이 아닌 다른 채권에 의해 발생한 비용내지는 필요비로는 유치권을 주장할 수 없다.

두 번째로 변제기가 도래하고 유치권자가 목적물을 어느 형태로든지 점유하고 있어야 하며 그 점유가 불법점유가 아니어야 한다.

점유하는 방법으로는 직접점유나 간접점유도 가능하고 다른 사람이 볼 수 있게 프랑카드 등으로 표시하는 경우도 가능하다.

단, 실력행사 등에 의한 무단 점유나 임차인 등이 관리하고 있는 경우에는 점유가 인정되지 않는다.

세 번째로 당사자 간에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.

임차인의 경우 원상회복 조항이 있다면 이는 유치권 배제 특약으로 보아 유치권을 인정하지 않아서 임차인의 유치권은 인정받기가 어렵다.

/삼오 투자법인 대표

한국공인중개사협회 강사

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