문재인 정부가 3기 신도시 후보지 선정을 마쳤다. 지난해 9월 정부가 천정부지로 치솟는 집값을 잡겠다며 수도권에 30만 호 주택 공급 계획을 내놓은 데 따른 후속 조치였다.
하지만 과거 경우를 보면 정부가 집값 잡겠다고 개발한 신도시가 오히려 주변 집값까지 올려버리는 경우가 허다했다. 판교 신도시가 그랬고, 위례 신도시가 그랬다. 우리 사회 전반에 걸친 뿌리 깊은 맹신, 사두면 오른다는 부동산 불패신화가 깨진 적이 없다.
공급이 늘어나면 가격은 떨어진다는 건 경제학의 기본 원리지만 집은 다르다. 투기적인 가수요가 붙는다. 판교에 개발 붐이 불면서 분당이 올라가고 강남이 올랐다. 판교 신도시가 오히려 집값 상승의 방아쇠 역할을 한 셈이다. 결국 부족한 집을 더 공급했을지언정 집값 안정과는 거리가 멀었다.
실제로 이규희 의원실에서 낸 자료를 보면 신규 주택이 공급되면 이 집을 사는 사람들은 무주택자가 아니었다. 2013년부터 2016년까지 서울의 신규 주택을 매입한 사람은 10채 중 7~8채 꼴로 집이 있는 유주택자였다. 집을 가진 사람이 또 집을 산 것이다.
하지만 역대 정부 가운데 이런 가수요를 효과적으로 잠재우고 집값 안정을 가져왔던 주택 정책이 있었다. 이른바 '반값 아파트'로 불렸던 이명박 정부의 '토지임대부 분양주택'이었다. 정부가 공공택지를 조성한 뒤 땅을 팔지 않고 건물만 분양했다. 민간 건설업체는 적정 이윤만 붙여 건물만 짓게 했다. LH 등 공기업이 농지를 강제수용해 택지를 조성하면서 든 비용은 주택을 분양한 뒤 토지 임대료로 충당했다. 건물은 시간이 지나면 가치가 떨어지는 것이고, 땅은 임대를 하니 부동산 투기의 대상이 될 수 없었다. 건설비라는 건 일정 부분 드러나는 것이라 민간 건설사의 과도한 폭리 논쟁도 없앨 수 있었다. 정부 부동산 정책에 자주 쓴소리를 하던 시민단체마저 이 정책에 대해 과거 이명박 정부의 유일한 친서민 정책이라며 긍정적인 평가를 내렸다. 하지만 이 정책은 서울 자곡동과 우면동에 760가구만 공급하고 끝을 보지 못하고 좌초하고 만다.
'시사기획 창 : 집값, 나만 이런 생각해?'에서는 과거 우리사회의 부동산 불패신화를 만든 원인과 과정을 살펴보고, 3기 신도시를 준비 중인 정부의 주택 정책에 대해 대안을 제시해 보고자 한다.
