새전북신문

공급에 집중…부동산 시장 활성화될까?

[부동산 포커스] <1>정부 부동산 정책 살펴보니

기사 작성: 박종탁 부동산정책학박사 - 2015.09.15 17:07

부동산시장이 활기를 잃으면서 주택시장의 전망을 어둡게 보는 사람들이 많다. 하지만 도내 주택시장은 정부의 주택거래 활성화 정책에 힘입어 지역에 차이는 있으나 혁신도시를 비롯한 일부 택지개발지역 등에서 일시적으로나마 살아나고 있는 분위기다. 그러나 원도심을 중심으로 대부분 하락세나 보합세를 면치 못하고 있으며, 일부 낙후된 지역에서는 거래가 어려워 공실이 늘어나고 있는 게 현실이다. 또한 현재 주택가격이 좋은 지역이라고 해도 전북의 부동산시장이 그리 밝아 보이지 않아 가격하락이 예상되어 걱정들을 많이 하고 있는 것도 사실이다. 새전북신문은 전문가의 분석을 통해 부동산정책과 시장에 대해 알아본다. /편집자주

부동산 전문가들도 시장을 살릴 수 있는 특별한 정책이 지속적으로 유지되지 않는 다면 중장기적으로는 인구가 줄어드는 지역부터 사회·경제적 환경이 나빠져 가격 하락이 될 수밖에 없다는 것이 중론이다.

주택가격에 영향을 미칠 수 있는 요소는 ‘부동산정책의 변화’, ‘인구변화와 고령인구’, ‘주택의 수요와 공급’, ‘주거행태의 변화’, ‘가계소득 및 금리변화’, ‘경제성장 및 경제여건의 변화’ 등 다양 한 변수들이 복합적으로 중복되어 나타날 때 부동산의 가격변동이 발생한다.

이런 다양한 가격변동의 변수들을 한 가지씩 살펴보면 첫째, 현 정부의 부동산정책의 변화 따른 부동산시장의 흐름이다.

현 정부는 부동산시의 안정화를 위해서 2013년부터 다양한 정책들을 발표하여 왔다.

그 가운데 핵심적인 것이 도시재생활성화사업, 하우스푸어·렌트푸어 구제대책과 재고주택관리, 주거복지실현과 공공주택정책의 전환 등이다.

현 정부의 도시개발정책 기조는 도시외각의 무분별한 확장보다 도심재생을 통한 도시 활성화에 역점을 두고 있다.

그래서 지난 2013년 5월 28일 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」이 국무회의를 통과해서 올 1월 1일부터 시행되고 있다.

이법은 인구의 감소, 산업구조의 변화, 도시의 무분별한 확산, 주거환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역역량강화 등을 통하여 경제적·사회적·물리적·환경적으로 활성화시키고자 특별히 만든 법이라 할 수 있다.

이와 연계하여 2014년 8월 31일 ‘재정비규제합리화조치’, 2014년 9월 3일 ‘도시 및 건축규제 혁신방안’ 등이 발표되었고, 「국민주택기금법」이 2015년 6월 1일 국민주택 건설과 도시재생사업 등을 지원할 수 있도록 「주택도시기금법」으로 개정되어 7월 1일부터 시행되고 있다.

‘재정비규제합리화조치’는 「도시 및 주거환경정비법」 시행령 개정을 통해 주택재건축 가능연한을 최장 40년에서 30년으로 완화하였고, 재건축시 임대주택 의무건설비율 5%p 완화 및 연면적 기준폐지와 종전 85㎡이하 연면적 기준 50%이상 기준 폐지(세대기준60%만유지), 재건축 안전진단 기준을 기존 구조안전진단 중심에서 구조안전기준과 주거환경기준으로 이원화하는 등 재정비사업을 좀 더 원활하게 할 수 있도록 하는 것이 주요 골자이다.

나아가 ‘도시 및 건축규제 혁신방안’은 도시 인프라부지 개발촉진, 장기 미조성 인프라시설부지 활용촉진, 복합·덩어리 건축규제 단순화와 건축기준을 개선하기 위해서 도로사선제한 폐지와 건축협정을 통한 소규모 합동재건축 활성화, 지역 숨은 규제 발굴 폐지 및 정비, 건축기준 종합시스템 구축(한국건축규정(e-KBC))과 기타 여러 제도의 시행을 추진하고 있으며 일부는 시행중에 있다.

다음으로 “하우스푸어·렌트푸어 구제대책과 재고주택관리” 측면에서 보면, 정부는 주택시장 정상화를 위해 전세수요를 매매수요로 전환하여 집 가진 빈곤한 사람(하우스푸어)을 구제하고, 재고주택관리 위하여 다양한 방법의 저리융자, 취득세율 영구인하, 다주택자 양도소득세 중과폐지와 기타 여러 제도를 시행하고 있다.

매매가격에 육박한 전세자금의 안정을 담보해 주기위해서 전세금 안심대출을 실시하는 등 주택 임대비용으로 빈곤한 사람(렌트푸어) 구제정책도 내높고 있다.

또한 건설시장 안정화를 위해서 ‘주택도기기금’을 통해 재건축시 발생할 수 있는 미분양주택을 해소하기 위해서 민간제안 임대리츠사가 주택시행사로부터 기존의 미분양주택을 사업자투자금(20%), 민간투자금(50%), 주택도시기금(30%)을 투자받아 시세보다 저렴하게 매입하여 장기임대(8년)후 처분하여 배분할 수 있도록 함으로써 건설경기의 활로를 찾고 내수경제 활성화를 꾀하고 있다.

또 ‘준공공임대사업자’를 적극 지원할 수 있도록 신규분양주택 매입자금의 저리융자를 기존 5가구에서 10가구까지 받을 수 있도록 하였고, 다가구주택도 준공공임대주택에 포함시켰다.

이 결과 전국의 미분양주택은 2013년 12월 기준 21,751호에서 2015년 6월 기준 12,578호로 42.2%감소하였고, 더불어 전북도 2013년 12월 기준 607호에서 2015년 6월 기준 248호로 59.1% 감소한 것으로 나타나고 있다.

주택거래량도 건설교통부 발표 2014년 7월 77,286 건에서 2015년 7월 110,675 건으로 전년 동월대비 43.2%나 증가한 것으로 나타났다.

도내의 경우 지난해 7월 2,661건에서 올 7월 기준 3,003건으로 12.9% 증가 한 것으로 나타나고 있다.

전국평균 주택 전월세 거래량은 2014년 7월 132,095건에서 2015년 7월 122,552건으로 7.2%감소한 것으로 나타났다.

전북은 지난해 7월 2,353건에서 올 7월 2,333건으로 0.8%로 감소하여 큰 영향이 없는 것으로 나타났다.

이는 전북의 자가점유율이 67.1%(자가보유율71%)로 전국 평균 53.6%보다 높아 이동율이 적은 것으로 파악된다.

마지막으로 주거복지실현과 공공주택정책의 전환이라는 측면에서 살펴보면

서민의 주거복지실현을 위해서 행복주택 건설을 적극 지원하고, 청약제도를 개편하여 민영주택 85㎡이하는 가점제를 지자체 자율에 운영할 수 있도록 하였으며, 입주자 선정절차를 단순화하여 국민주택은 13단계에서 3단계로, 민영주택은 5단계에서 3단계로 축소하였다.

청약자격 세대주 요건도 폐지하 세대원이면 누구나 청약할 수 있도록 하였으며, 청약통장 청약종합저축으로 단일화 하는 등 기타 여러 제도를 개편하였다.

공공부분의 주택공급체계도 분양보다 임대주택공급을 확대하고, 임대주택시장의 민간참여를 활성화하기 위해서 주택도시기금을 통해 임대리츠사업(공공임대리츠, 민간제안임대리츠, 수급조절리츠)에 지원을 강화하고 있다.

또한 준공공임대 주택 활성화를 위해서 세제지원과 다세대·연립주택을 준공공임대로 활용할 경우 제1종일반주거지역에서(4→5층) 1개 층을 더 지을 수 있는 방안 등을 모색하는 등 민간이 임대주택 공급에 적극 참여할 수 있도록 제도화하고 있다.

이상의 정책이 발표되고 시행이후 달라진 면을 보면, 전국의 주택건설인허가 실적이 전년동기대비 44.8%증가하였고, 전북도 전년동기대비 34.8%로 증가한 것으로 나타나고 있다.

또한 전국 주택매매가격도 2013년 대비 평균 5.53% 상승하였고, 전북도 평균 9.0% 상승한 것으로 나타나고 있다.

이상의 내용은 현 정부가 부동산시장의 안정화를 위해 추진하는 부동산정책이 시장에 일정부분 영향을 미치고 있으며, 좋은 흐름으로 조절되고 있다는 것을 알 수 있다.

/부동산정책학박사 박종탁 (전주하나로부동산중사사무소)

<이종길의 경매 이야기>

1, 내 보증금 얼마나 돌려받을 수 있나요?

많은 사람들이 부동산에 관심을 가지고 있음에도 불구하고 정확한 정보와 전문적인 지식을 얻을 기회가 드문게 현실이다. 우리 일상생활에서 경매는 더 이상 생소한 영역이 아니라 늘 주변에서 이루어지는 매매의 한 수단으로 진행되고 있다. 따라서 경매에 관심을 가진다면 재테크뿐만 아니라 일상생활에도 큰 도움이 될 것이다.

부동산 상식과 관련해 가장 먼저 익혀두어야 할 법률이 주택임대차보호법이다.

지난 1984년부터 시행된 주택임대차보호법은 특별법으로 임차한 부동산이 임차인의 의지와 상관없이 경매되어 피해를 보는 선의의 서민을 보호하려는 취지로 입법 되었고, 해당 부동산에 설정된 일반 채권에 우선하여 일정금액을 경매에서 최우선배당 받을 수 있게 되었다. 최우선배당 산정 기준일은 담보물건 설정일 기준이며, 주민등록의 전입과 점유 조건을 충족할 경우 매각 물건의 1/2 한도 내에서 우선 배당받을 수 있다.

먼저 저당권 설정 날짜에 따라 최우선 변제 금액이 달라진다는 점을 알아야 한다. 예를 들어 2015년 8월 5일에 아파트를 임차한 A, B 두 명의 세입자가 있는데, A가 입주한 아파트는 등기부등본에 2008년 1월1일에 저당권이 있고, B가 입주한 아파트는 2014년 1월1일에 저당권이 설정되어 있다고 가정하자. 지역이 전북일 경우 A는 보증금이 3,000만 원 이하일 경우만 보호 대상으로 최대 1,200만원 한도로 최우선 변제를 받을 수 있고, B의 경우 보증금이 4,500만원까지 보호를 받으며, 최대 1,500만원 한도로 최우선 변제를 받을 수 있다. 결국 A, B는 같은 날에 임차를 했지만, 입주한 날짜가 아니라 해당 부동산에 설정되어 있는 저당권의 설정 날짜에 따라 최우선 변제 금액이 달라진다는 점을 명심하자.

주민등록의 전입과 확정일자도 알아두면 유용하다.

임차하면서 많이 하는 실수 중 하나는 주민등록 전입을 소홀히 한다는 것이다. 법원에서 임차인의 지위를 인정받기 위해서는 해당부동산에 주민등록 전입이 되어 있어야만 가능하며, 전입과 확정일자는 또 다른 의미이다. 최우선 변제를 받기 위해서는 전입과 점유면 족하고, 경매 배당에서 순위배당을 받기 위한 조건이 확정일자가 되는 것이다.

따라서 임차 계약을 할 경우 먼저 설정된 저당권의 금액뿐만 아니라 설정 날짜를 확인해야 함은 물론이고, 저당권 설정 날짜에 따라 보증금을 조정하는 노력도 필요하다. 그래야 만에 하나 임차한 부동산이 경매에 넘어가더라도 최소한의 보증금을 보전 받을 수 있다.

그리고 최우선 변제를 받기 위해서는 법원에 배당요구를 반드시 해야 한다. 왜냐하면 집행관이 알아서 최우선 변제 금액을 챙겨주는 일은 없기 때문이다.

주택임대차보호법은 임대나 임차를 할 경우 꼭 알고 있어야 예상하지 못한 손해를 미리 방지할 수 있는 중요한 법임을 알아야 한다.

/ (주)삼오 투자법인 대표 이종길

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